2月，从高频数据来看，一手房和二手房销售整体上仍然延续了此前的低迷态势，市场仍处于下行期。但从北京和上海的新房成交来看，部分高能级城市存在回暖迹象。而随着郑州出台政策放松限购，打响了二线城市进行政策宽松的第 一枪，我们认为地产政策的拐点已至。随着放松政策的出台，楼市预计将逐步回暖。

尽管如此，地产后周期企业在短期仍然面临较大的不确定性，地产销售的远水仍然解不了近渴。随着竣工的逐渐回落和出口下行的压力增大，叠加原材料价格上涨的压力，地产后周期企业的业绩在短期仍然面临一定的不确定性。

驱动因素追踪：政策拐点已至，京沪楼市现回暖迹象

（1）地产下行趋势未改，政策拐点已至

2022年1-2月，地产销售面积达15703万平方米，同比下滑9.6%，同比跌幅较12月份有所收窄。但整体来看，销售跌幅的收窄并不能说明楼市的转暖，统计局公布的销售数据和高频数据存在一定的背离。2022年2月全国30大中城市商品房成交面积714.93万平方米，同比下降27.30%，跌幅明显大于统计局披露的数据。而从三四线的销售来看，我们监测的52个三四线城市的总体销售规模1、2月份的下行幅度均在30%以上，返乡置业的情况相对不佳。因此楼市下行的趋势仍未结束，仍待政策持续发力。

分能级城市来看，一线城市、核心二线城市、普通二线城市和三四线城市的住宅成交分别为221.0万平米、517.2万平米、226.0万平米和360.2万平米，分别同比下滑6.5%、21.8%、33.7%和47.1%，高能级城市的销售表现仍然明显高于级。分区域来看，长三角2月区域整体成交依旧保持下行态势，但表现相对于1月份略有改善。在2021年第五批和第六批住宅项目集中供应的情况下，楼市供应充足，上海2月成交面积同比上涨35.2%，新房成交表现亮眼。此外，南京成交93.5万平米，同比上涨34.3%。其他几个二线核心城市成交面积同环比均为负数，其中苏州的由于中下旬出现新冠疫情，因此成交活动也受影响，2月成交面积环比腰斩。受到政策调控和大湾区地区的几个城市的楼市仍然处于相对萎靡的状态。深圳、广州、东莞和佛山分别同比-24.28%、-15.88%、-52.80%和-33.88%，楼市表现较为萎靡。

企业端方面，房企销售表现亦相对低迷，2月TOP200房企全口径销售金额2月单月销售金额环比下降24.5%，同比下降50.4%，同比降幅较1月扩大7.5个百分点，楼市表现低迷。具体来看，其中TOP100房企中82%的房企2月单月销售金额同比下降，TOP50房企中94%的房企2月单月销售金额同比下降，TOP50房企中仅信达地产、荣盛发展和仁恒置地单月销售金额同比上升。

我们认为，随着郑州等二线城市陆续对信贷和购房资格进行松绑，政策的拐点已逐渐到来。郑州在二线城市中均有较强的代表性：首先郑州是河南省的省会，能级相对比较高。此外，郑州过去受到疫情和水灾的反复冲击，比较契合现在的时空环境。因此郑州在2月28日出台的地产调控政策具有一定程度上的典型性和示范性。

具体来看，郑州出台的地产调控政策在“购房意愿”“购房资格”和“购房能力”三个层面均有涉及：（1）购房意愿：坚持控新治旧，消存量、控增量、防变量，攻坚化解问题楼盘，缓解购房者在竣工交付方面的担忧；（2）购房资格：子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。购房者的购房资格有所放开；（3）购房能力：对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首 套房贷款政策。整体来看，郑州出台的政策一方面符合“满足购房者合理住房需求”的要求，满足了居民“居家养老”的需求；在不大幅增加居民杠杆的前提下，政策对购房需求进行了提振，符合“房住不炒”的要求，预计其他普通二线城市的政策亦将随之跟进。此外，3月16日的国务院金稳会表示“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施…谨慎出台收缩政策”。我们预计后续会有更多的宽松政策出台，政策的拐点已逐渐到来，楼市预计将逐渐回暖。

（2）二手房市场局部呈现回暖迹象，美国楼市火爆依旧

二手房方面，和新房类似，2022年2月亿翰智库监测城市的二手房成交面积同比下滑37.74%，跌幅略有收窄。具体来看，全国二手房成交仍然萎靡，但随着信贷的放宽，部分核心城市的二手房市场有所回暖。以北京为例，北京2月二手房价格环同比分别上涨0.7%和7.4%，在70城中涨幅排名分别居第2位和第1位，价格持续上行。尽管受到春节返乡和疫情反复影响，北京成交面积-51.64%，呈现“价升量跌”的态势，但房价上行，市场仍有回暖的迹象。此外，武汉和重庆的二手房成交面积分别-2.45%和5.46%，跌幅明显收窄，二手房业主“以价换量”，二手房成交有所改善。由于二手房的成交相对市场化，在一定程度上可作为一手房的先行指标。尽管部分核心城市的二手房市场呈现出回暖的迹象，但整体市场仍然低迷，行业的回暖仍待时日。

竣工方面，2022年1-2月住宅竣工面积达8914.78万平方面，同比下滑9.6%，低于2021、2019和2018年同期水平，处于低位。从前两个月的数据来看，随着民营房企的持续暴雷，叠加节假日的影响，竣工交付亦有所延迟，2022年竣工表现较为低迷。

海外方面，美国2022年1月成屋销售的销量为650万套，比2021年同期下滑了8.5%，环比上升6.7%。我们认为，当前楼市降温的主要原因在于供应不足。截至1月底，全美待售成屋仅有86万套，同比下降16.5%，创造自NAR1999年开始统计该数据的最 低值。当前成屋的平均销售速度为19天，一年前的销售速度约为21天，楼市销售火爆，供应端成为约束楼市成交上行的主要因素。

出口方面，2月家具及零件出口额达39.62亿美元，同比下滑10.50%。出口的下滑符合我们的预期：一方面2021年的高基数是近年不多见的，出口的下滑是大概率事件；第二方面，美国方面的供应端问题仍然难解，供应链、工人短缺、货运等因素继续使出货的速度追不上订单的速度，订单大量积压。根据美国咨询机构Smith Leonard的调查，2021年12月积压订单比2020年12月增长了46%，而比2019年12月增长了168%

精装修方面，随着地产的下行，精装修新开盘项目数量整体下滑。据奥维云网（AVC）监测数据显示，2022年开年新开盘项目腰折，1月份新开盘项目数量357个，同比下降64.1%，规模26.81万套，同比下降72.3%。而对应的是，橱柜的配套量达8.64万套，同比下滑65%。

原材料价格追踪：原材料价格涨跌互相，海运费用持续攀升

整体来看，原材料价格涨跌互现，价格多处于震荡区间。定制家居方面，刨花板和中纤板分别是定制家具柜体和柜门制造的主要材料之一，刨花板的价格波动能够在一定程度上影响定制家居企业的生产成本。从价格来看，2022年1-2月18厘刨花板的平均价格达68.83元/张，同比上升2.59%。2月单月平均价格为63.63元/张，同比下滑5.74%，环比下滑10.15%。中纤板方面，2021年1-2月，15厘中纤板均价为79.00元，同比上涨1.72%。2月单月平均价格为72.63元/张，环比下行10.81%，定制家居企业成本端压力有所缓解。

软体方面，2月MDI和TDI价格涨跌各异。MDI用途较为广泛，可用于制作皮革用品，如沙发等。2022年1-2月MDI平均价格达22109元/吨，同比下跌3.94%。2月单月平均价格为22878.57元/吨，同比下滑4.94%，MDI价格回落明显。TDI则主要用于床垫的制造，其价格上涨较为明显。2022年1-2月，TDI均价为18532.43元/吨，同比上升34.95%。2月TDI价格同比上行29.03%，TDI价格居高不下。

家电方面，长江有色市场2月的平均铜价为71383.75元/吨，环比上行1.12%。2月铝A00均价为22718.75元/吨，环比上行7.10%，价格持续上行。ABS现货1-2月均价为14156.76元/吨，同比下行12.04%。2月ABS现货平均价格为14193.75元/吨，环比上行0.4%。整体来看，2月家电企业的主要原材料价格整体呈现上行的态势，家电企业成本端承压。

海运费用方面，综合反应全国范围出口集装箱即期和长协运价的中国出口集装箱运价指数（CCFI）2月平均指数为3510.83，环比上行0.94%，整体上价格继续维持高位。随着新一轮疫情的肆虐，船运将受到更加严格的管控，供给难以快速提升，当前的“塞港”问题在短期内将难以得到解决，未来短期海运费用预计仍将维持高位，出口企业成本端承压。

行业景气度追踪：315大促来临，定制家居企业优惠力度不减

（1）定制家居企业“315”优惠力度不减，志邦家居利润水平边际改善

1-2月全国家具类零售额为216亿元，同比下降6%，跌幅较2021年12月（-3.1%）进一步扩大，家具零售表现相对低迷，行业预计将进一步洗牌。家电方面，2022年1-2月家用电器和音像器材类零售额累计零售额达1321亿元，同比增长12.7%，好于2021年和2019年的同期水平，家电行业持续恢复。

从企业动态来看，一年一度的“315”活动来临，各大定制家居企业纷纷展开促销活动，整体价格带持续下沉。“315”活动是获取一季度订单的重点措施，“315”活动订单的冷热亦可反应出整体一季度订单的情况，因此定制家居企业非常重视。整体来看，索菲亚尚品宅配的套餐总价均与2021年同期相比出现了一定程度的下滑。欧派家居的套餐总价虽较2021年同期有所提升，但赠送烟机、炉灶并免费升级HEALTH+抗菌板，赠品价值明显提升。整体来看，315大促促销力度不减。

此外，值得注意的是，定制家具企业纷纷推出“整家”套餐，聚焦多品类融合，以满足消费者的一站式购物需求。欧派家居为迎接315节点，推出“欧派橱衣双王炸”，全面升级29800高颜整家定制套餐+9999元整厨全包普惠套餐。除传统29800元套餐可以做免费全屋花色升级、免费升级芝华仕功能沙发以外，欧派还推出9999元7米厨柜爱家优享爆款套餐，可免费升级为欧派抗菌板板材，以及优惠购惠而浦洗烘一体机活动。

索菲亚推出“全大牌，装整家”的39800元整家套餐，包含20索菲亚全屋定制+3m索菲亚背景墙+芝华仕真皮沙发/岩板茶几/岩板/实木餐桌/餐椅等8件家具+美国舒达真皮床+乳胶床垫2件，并免费赠送7m橱柜一套（价值9999元）+999元再送卡萨帝烟灶2件（价值7289元）。

顾家家居则于2月19日在杭州发布“新一代全屋定制+”战略升级，推出全自制不拼凑的49800全屋套餐，具体包括包含22的全屋定制柜类(不含橱柜)+10件软体家具(包括沙发、茶几、一桌四椅、床和床垫)+配件包(拉手、抽屉、挂衣杆等)，强调“环保+、颜值+、收纳+、品质+、体验+、服务+”6大核心升级。

整体来看，本次“315”大促套餐的套系化销售趋势明显，配套品占比持续提升，家居行业已经从单品竞争走向多品类、全屋空间的竞争。随着一站式购物的流行，整家定制的持续推进也对企业的产品力、供应链的管控等方面提出了更高的要求。相比之下，相比于非头部企业，头部企业在合作品牌知名度和套餐的力度上优势相对明显，有望在行业变革的新浪潮中占据先机。

除了促销活动，志邦家居近期披露2021年业绩。2021年营业收入51.53亿元，同比增长34.17%，归母净利润5.06亿元，同比增长27.84%，扣非归母净利润4.60亿元，同比增长28.31%；从单季度来看，营业收入18.31亿元，同比增长24.69%。归母净利润2.05亿元，同比增长3.92%，好于3季度（0.85%）的增幅，利润情况边际上有所改善。面对原材料上升等压力，志邦家居调整优化产品结构、深耕经销渠道、紧抓整装业务势能。与此同时，在成本和费用管控方面，公司严格推进降本增效措施落地，成本管控和经营效率得到有效提升。

（2）集成灶量价齐升，扫地机器人延续涨价趋势

家电方面，2月集成灶行业线上零售额为2.1亿元，同增175.4%，零售量2.6万台，同增92.4%。产品均价8096.8元，同增43.1%，呈现出“量价齐升”的态势。随着细分品类的集成灶已经完成了烟灶+消毒柜，烟灶+烤箱，烟灶+蒸烤等组合功能于一身的快速迭代。消费需求和产品结构的转变，集成灶已逐渐成为家电产业增长最好的大家电品类之一。

我们认为，集成灶的增长主要来自于两方面：渗透率的提高和产品的高端化。渗透率方面，集成灶的性价比更高，功能更多（蒸烤一体），持续挤占传统的油烟机的市场份额。2021年集成灶零售量与油烟机零售量之比约为1:7，2019年为1:12，渗透率提升明显。而随着蒸烤一体机的热销，行业均价亦持续抬升，呈现出“量价齐升”趋势。而从当前的市场格局来看，市场格局相对较为集中。线上竞争格局方面，2月零售额CR10占比为77.7%，环比增长8.4%，集中度有所提升。具体来看，火星人市场份额达23.5%，份额同比上升9.3%，占据龙头位置。相比之下，亿田的市场份额提升较大，份额同比上升11.2%至19.3%，市场份额占据第二的位置，整体头部企业在市场份额的优势相对明显。

和集成灶类似，2月独立式干衣机线上销售额同比大幅增长178.6%，取得了突飞猛进的发展。从量价关系来看，独立式干衣机更依赖于销售量的增长而非价格的上行。2月独立干衣机均价为3245元/套，同比下滑8.9%，但销售数量大增205.82%。从销售格局来看，头部四家企业的市占率达71.20%，同比增长1.6%，市占率有所上升。其中，龙头企业市场份额提升较为明显，海尔的市场份额提升至26.1%，同比上升5.9%。其他三家头部企业小天鹅、美的和西门子的市场份额则分别+0.3%、-0.3%和-4.3%，市场份额略有下滑，龙头企业市场份额的优势相对明显。

经过了持续的高增长后，本月扫地机器人表现相对低迷。1-2月线上零售额同比上升6.5%，2月线上销售额同比下滑13.8%。然而我们注意到扫地机器人的平均价格仍然延续了此前的上涨趋势，扫地机器人均价达到了2895元/个，较2021年同期同比上升57.7%。

来源：亿翰智库
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